Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать землю в аренду и грамотно оформить сделку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Допустимы ли подобные сделки и на каком основании?
Любой гражданин РФ, являясь физическим лицом, имеющим в собственности надел земли, имеет право сдать его в аренду с целью заработка.
Так как мы говорим об участках, находящихся в частной собственности, то контроль за сделками осуществляется местными органами Росреестра на основании земельного и гражданского законодательства. Практика показывает, что основные положения таких контрактов регулируются арендатором и арендодателем самостоятельно.
Например, арендодатель земли сам решает, кому он будет сдавать свою землю, на какой срок он ее сдаст и какую сумму потребует в качестве арендной платы. Таким образом, сдать принадлежащую ему территорию имеет право любой гражданин, который достиг совершеннолетия, не ограничен в дееспособности и владеющий данной территорией на правах собственника.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Общие принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
На сегодняшний день Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены:
- Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила N 582).
Так, согласно указанному Постановлению арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:
- принципа экономической обоснованности, в силу которого арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
- принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, который соблюдается посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Основания для получения земли в аренду
Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:
- ведение садоводства и огородничества;
- выпас скота, сенокошение;
- организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
- производства сельхозпродукции.
Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:
- строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
- ЛПХ;
- возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
- строительства дорог и транспортных узлов;
- возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.
Особенности составления договора
Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:
- срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
- возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
- возможность приватизации;
- другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.
При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Прежде чем искать способы, как оформить землю в аренду у администрации, нужно решить, как долго вы хотите пользоваться данной площадью. Земельный участок можно оформить в долгосрочную или краткосрочную аренду. В первом случае участком можно пользоваться от пяти до сорока девяти лет. Это очень удобно, если человек строит дом или ведет подсобное хозяйство. Юридическим лицам также будет наиболее удобно арендовать землю на длительный срок. Особенно это касается ситуаций, если на участке собираются возводить какое-нибудь предприятие.
Что касается краткосрочной аренды, то договор заключается на срок от года до пяти лет. Чаще всего арендуют земельные участки по этому типу во время реконструкции или строительства. После завершения работ, участок возвращают государству.
Существует еще один вид аренды — бессрочная. Она подразумевает отсутствие минимального срока использования участка. Однако в документах отражен максимальный срок. Как и в случаях с долгосрочной арендой, это 49 лет.
Договор аренды хорош тем, что в любой момент его можно разорвать, достаточно уведомить другую сторону. Прежде чем искать, как оформить землю в аренду у администрации, узнайте, для каких целей можно арендовать участок.
Процедура оформления аренды
Взять землю в аренду на 49 лет или меньший срок можно разными способами:
- Получить участок без торгов. Основания для этого мы написали выше.
- Посредством аукциона, который проводит государственный орган.
- Арендовать участок, который не стоит на кадастровом учете.
- Через торги, инициатором которых станет арендатор.
- Получить землю в порядке очереди.
Каждый способ имеет свой порядок оформления. Рассмотрим общий порядок.
- Нужно подготовить необходимые документы.
- Обратиться в государственный орган и написать заявление на аренду земельного участка.
- Провести работы по межеванию и поставить землю на кадастровый учет. Последнее нужно делать только в том случае, если раньше участок не регистрировался.
- Подача заявки на торги и внесение залога в ситуации, когда потенциальный арендатор участвует в аукционе.
- Обсуждение договора и его подписание.
- Регистрация документа в Росреестре.
Если человек взял участок в аренду на срок больше года, то он обязательно должен зарегистрировать сделку.
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:
- Информацию о каждом субъекте сделки — паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
- Предмет контракта — расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
- Характеристики ЗУ;
- Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
- Дата и подписи сторон.
Категории земельных участков
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Вот несколько базовых факторов, которые следует принять во внимание.
- На земельном участке могут располагаться сооружения, жилые и нежилые строения. В таком случае потребуется указать в договоре, кто является их владельцем, какие у них характеристики.
- Обязательное условие – предоставление кадастрового паспорта. В нем четко обозначаются границы земельного участка. Обозначается категория земли. Данный паспорт должен быть на руках у собственника.
- Когда возникает ситуация юридического спора по поводу участка с третьими лицами, арендодатель обязан предупредить об этом факте арендатора. Если условие не выполнено, договор можно сразу расторгать.
- На законодательном уровне устанавливаются некоторые максимальные сроки аренды. Допустим, ограничение распространяется на муниципальные, государственные участки: они сдаются в аренду на срок в диапазоне 3 – 10 лет. При этом цель аренды – реконструкция, строительство зданий.
Обязательные условия договора участка в СНТ
Договор аренды земельного участка в СНТ может быть составлен сторонами самостоятельно. Этот документ представляет собой несколько листов стандартного формата А4, в котором излагаются основные аспекты сделки.
Среди существенных пунктов договора между арендатором и садоводческим товариществом выделяют следующие:
- Наименование и номер документа.
- Место и время заключения сделки.
- Сведения о сторонах арендного соглашения (название СНТ, ФИО председателя, ФИО, паспортные данные, адрес регистрации арендатора).
- Предмет договора – описание земельного участка (площадь, адрес расположения) с указанием данных кадастрового паспорта, целевым назначением (например, земли сельхоз назначения) и разрешенным использованием. Кроме того, в этом разделе договора аренды указываются основания владения участком (правоустанавливающие документы), а срок, на который разрешено взять в пользование участок СНТ, а также основание для разрешения аренды (решение общего собрания членов садового или дачного кооператива).
- Арендная плата – сумма ежемесячного взноса, дата и способ оплаты (наличными в кассу или перечислением на расчетный счет). Допустимо требование внесения гарантийного (страхового) взноса, который засчитывается в счет арендной платы за последний месяц.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон.
- Расторжение договора. Обычно прописывается возможность одностороннего расторжения при условии письменного уведомления за 30 дней.
- Прочие условия. В этом разделе стороны могут указать дополнительные условия сделки, например, момент вступления договора в силу или порядок внесения изменений или дополнений в договор аренды.
- Адреса и реквизиты.
- Подписи сторон.